非诉案例

2021年，市民张先生（化名）因个人征信不良，无法申请银行贷款。他与好友李先生（化名）商议，由李先生出面以自己名义向银行申请住房贷款，并将所购房产登记在其名下，但实际首付款、月供均由张先生支付，房屋也由张先生一家居住。

双方口头约定：“房子是你的，我只是帮你走个流程。”出于信任，两人未签订任何书面协议。

2023年，李先生因生意失败，拖欠他人货款80万元。债权人起诉并申请强制执行，法院依法查封了李先生名下的该套房产。张先生得知后震惊不已，立即提出执行异议，称“房子是我出钱买的，只是借他名字”。

然而，因缺乏书面证据，仅有部分转账记录且备注模糊（如“生活费”“帮忙”），法院最终裁定：驳回张先生的异议请求，房产作为李先生的责任财产予以执行。

案情还原：一场“信任”酿成的财产损失

本案中，张先生虽实际出资购房并长期居住，但因房产登记在他人名下，在法律上即视为李先生的个人财产。当李先生对外负债时，该房产自然成为可执行资产。

尽管张先生提供了部分银行流水，证明其支付了首付和月供，但：

• 转账未注明“代付房款”或“借名买房”；

• 无借名协议、无证人证言；

• 房屋物业费、水电费部分仍以李先生名义缴纳。

在“物权公示原则”下，不动产登记簿具有推定效力——谁的名字在房产证上，法律就优先保护谁的债权人。

李荣维律师分析：“借名买房”游走在法律边缘，风险极高！

很多人以为“只要我出钱，房子就是我的”，但法律并不这么认为。李荣维律师分析指出：

“《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记才发生效力。
‘借名买房’本质上是规避金融监管或限购政策的行为，本身存在合规瑕疵。一旦名义人涉诉，实际出资人很难对抗法院的强制执行。”

他进一步解释，即使能证明出资事实，若无法证明双方存在明确的“借名合意”，法院通常不会支持确权。“口头约定在重大财产问题上几乎等于没有约定。”

李荣维律师认为，张先生的遭遇并非个例：“每年都有大量‘借名’纠纷，最终房财两空。信任不能代替法律形式，亲情友情也扛不住债务执行。”

李荣维律师提醒：三类“借名”行为务必警惕！

为避免类似风险，李荣维律师郑重提醒公众：

1. 不要为规避限购、限贷而借名买房
   政策限制有其合理性，强行绕过不仅风险高，还可能被认定为恶意串通，合同无效。

2. 如确需代持，必须签订书面协议
   明确写清“实际出资人”“代持人”“产权归属”“违约责任”等内容，并由双方签字+按手印；最好进行公证。

3. 所有资金往来必须备注真实用途
   首付、月供、税费等均应通过本人账户支付，并备注“代XXX支付XX房产购房款”，保留完整证据链。

“房产证上的名字，就是法律认可的主人。”李律师强调，“别让一时便利，变成终身遗憾。”

结语：合法合规，才是财产安全的基石

“借名买房”看似解决了眼前的贷款难题，实则埋下了巨大的法律隐患。一旦名义人离婚、死亡、负债或反悔，实际出资人将陷入举证困难、维权无门的被动境地。

法律尊重真实权利，但更重视交易安全与公示公信。在涉及房产等重大资产时，务必通过合法途径解决资质问题，切勿心存侥幸。

若您已参与“借名买房”或正面临房产被查封、执行异议等困境，更多法律问题请联系李荣维律师：13578084131。专业咨询，助您评估风险、收集证据，最大限度维护您的合法权益。