热点深谈

🔍 关键词

#非法转让土地使用权罪 #宅基地流转 #农民财产权 #刑法谦抑性 #政策导向

本文解析一起引发广泛关注的农村土地刑案：农民甲因拆迁获得一块425平方米宅基地，并建有6间房屋。2011年，其子以68万元将宅基地及房屋整体出售给同镇另一村的农民乙。乙随后拆除旧房、新建住宅并入住。2014年，甲被以“非法转让土地使用权罪”逮捕，一审法院认定其“非法获利63万余元”，判处有期徒刑九个月。二审法院经重审认为：农民转让自有宅基地系当前农村普遍现象，国家政策正逐步放开流转；且未改变土地用途、未造成资源破坏，全案未达“情节严重”标准，依法改判无罪。此案为宅基地制度改革中的刑事边界划出清晰红线。

📖 案情简述

被告人甲（1953年生）系安徽某璧县农民，1996年取得政府核发的集体土地建设用地使用证，用途为住宅。2010年，其子按规划建设6间房屋。2011年3月，经甲同意，其子以68万元将宅基地及房屋整体出售给同镇裴集村农民乙。

乙付款后拆除旧房，新建住宅并实际居住。2012年，当地建设部门曾以“未办规划许可”责令停工，但未阻止建成。

2014年，公安机关以涉嫌非法转让土地使用权罪对甲立案。国土局随后注销其宅基地证。一审法院认为：

• 房屋评估仅值4.9万元，其余63万元属“非法转让土地获利”；

• 甲向本集体经济组织外人员转让宅基地，违反《土地管理法》；

• 获利超50万元，符合司法解释“情节严重”标准；

• 判处甲有期徒刑九个月，并处罚金5万元。

甲上诉称：宅基地转让在农村极为普遍，且买方也是农民，用于自住，未破坏土地，不应入刑。二审法院最终撤销原判，宣告无罪。

❓ 争议焦点

1. 农民将自有宅基地及房屋出售给其他集体经济组织成员，是否属于“非法转让土地使用权”？

2. 若房屋价值低、地价高，差额能否直接认定为“非法获利”？

3. 在国家正推进宅基地制度改革的背景下，刑法是否应介入此类交易？

⚖️ 法院裁判要点

• 宅基地制度正在改革，刑法不宜过度干预
  自党的十八届三中全会以来，中央多次明确要“保障农户宅基地用益物权”“探索农民住房财产权抵押、担保、转让”。安徽等地已开展宅基地流转试点。在此背景下，将普遍存在的农民间宅基地交易定为犯罪，违背政策导向与社会现实。

• 未达“情节严重”入罪标准
  根据《破坏土地资源刑事案件解释》，构成本罪需满足以下任一条件：

  本案中：

• 宅基地仅425平方米（约0.64亩），远低于数量标准；

• “获利63万元”计算错误：未扣除甲平整土地所垫渣土、地基等投入，且房屋评估价不能简单等同于土地价值；

• 买方乙系同镇农民，购房用于自建住宅，未改变土地用途，未造成耕地流失或生态破坏。

• 非法转让基本农田5亩以上，或其他土地20亩以上；

• 非法获利50万元以上；

• 曾因同类行为被行政处罚等。

• 参照最高法批复精神，此类行为不宜入刑
  最高人民法院2010年《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》明确：

  “在农村宅基地上建房出售的问题，涉及面广、政策性强……在相关文件出台前，不宜以犯罪追究刑事责任。”

  本案行为（合法建房后出售）危害性明显小于“违法建房出售”，根据“举重以明轻”原则，更不应定罪。

• “房地一体”原则下的现实合理性
  农村房屋买卖必然伴随宅基地使用权的实际转移。若一律禁止，将导致大量交易处于“合法无效”状态，损害农民财产权益，激化纠纷。司法应尊重农村自发形成的交易秩序，引导其走向规范，而非简单否定。

👨‍⚖️ “刑事案件三维辩护体系”提出者李荣维律师专业评析

💡 核心观点：
“法律不能让农民守着‘金饭碗’讨饭。” 宅基地是农民最重要的财产之一，在城镇化进程中，其资产属性日益凸显。刑法不是土地管理工具，更不应成为阻碍农民增收的枷锁。

• 本案揭示了司法实践中的一个误区：将行政违法直接等同于刑事犯罪。甲的行为可能违反《土地管理法》关于“宅基地不得向本集体外转让”的规定，但这属于行政管理范畴，可通过不予登记、罚款等方式处理，不必然构成犯罪。

• 辩护关键在于三点：

1. 交易对象是否为农民（非开发商、非城市居民）；

2. 土地用途是否改变（仍用于住宅）；

3. 是否造成实际损害（如毁林、挖沙、硬化地面等）。

• 同时提醒：未来宅基地流转若全面放开，此类案件将彻底退出刑事领域。当前过渡期，司法应秉持谦抑、审慎、包容态度。

✅ 实务建议

• 对农民：
  转让宅基地时，尽量选择同乡镇、同县域的农村户籍人员，保留建房投入凭证，并签订书面协议，降低法律风险。

• 对行政机关：
  对宅基地交易，应优先通过不动产登记限制、规划审批、税收调节等手段管理，避免动辄移送刑事侦查。

• 对司法机关：
  审理此类案件，必须审查是否真正“牟利”、是否“破坏资源”、是否“扰乱秩序”，防止机械套用司法解释。

🔮 延伸思考或制度展望

宅基地制度改革已进入深水区。建议：

• 在《土地管理法实施条例》中明确：农民向其他集体经济组织成员转让宅基地及房屋，不视为“非法转让”；

• 建立农村产权交易平台，对宅基地流转进行备案、评估、公示，实现“隐性市场”阳光化；

• 探索“宅基地资格权”与“使用权”分离，允许使用权在县域内有限流转，保障农民财产权的同时守住集体所有制底线。

注：本案改判无罪，不仅是对个体权利的救济，更是对数亿农民宅基地财产权的司法确认——房子可以卖，土地可以转，只要不炒、不毁、不占，就不该入刑。

📎 关于作者

李荣维
北京市昌久（昆明）律师事务所 律师
电话：13578084131（微信同号）