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很多人以为：“法拍房便宜，捡漏好机会！”

但哈尔滨市民毛先生却在过户时傻了眼——税务局要求他替原房主缴纳4.7万元个人所得税！他不服，把税务局告上法庭，结果败诉了。

这到底是怎么回事？法拍房的税费到底该谁出？买受人能不能拒绝“代缴”？

今天我们就用这个真实案例，讲清楚：司法拍卖中的“税费承担”陷阱，以及你必须知道的三大法律真相。

（为保护当事人隐私，文中姓名已作化名处理。）

一、案情回顾：156万拍下房子，过户时被要求多交4.7万

2019年11月，毛先生在京东司法拍卖平台以156.9万元成功竞得一套位于哈尔滨道外区的住宅。
法院出具《执行裁定书》，明确房产归毛先生所有，并附《说明函》强调：“相关税费应依法由相应主体承担。”

听起来很合理，对吧？

但2020年8月，当他去办理过户时，税务局却告诉他：

“你要先替原房主刘某缴纳47,086元个人所得税，才能办契税和过户。”

毛先生懵了：“我又不是卖房人，没拿一分钱转让收入，凭啥替他交税？”

但他被告知：不交这笔税，契税也不给办，房子就过不了户。
无奈之下，他当天垫付了这笔钱，拿到两张完税证明：

• 个税47,086元 → 纳税人：刘某（原房主）；

• 契税23,543元 → 纳税人：毛先生（自己）。

随后，他申请行政复议，又被驳回。
最后，他将税务局告上法院，要求退还4.7万元。

结果：一审、二审全部败诉！

二、法院为什么判他输？关键在“你签了字”！

法院查明：
在拍卖前，法院发布的《竞买须知》第13条明确写明：

“所有涉及的税费、欠费及办理权证所需费用均由买受人承担。”

毛先生参与竞拍，就视为同意并接受这一条款。

虽然法院后来出具《说明函》，强调“依法由相应主体承担”，但这只是重申税法原则，并未废除拍卖公告中的约定。

李荣维律师分析指出：

这里涉及两个概念：

1. 法定纳税义务人：根据《个人所得税法》，卖房人刘某是纳税人；

2. 实际税款承担人：根据民事约定（拍卖公告），买受人毛先生自愿承担。

税务局没错——它只是按税法向法定纳税人征税，而完税凭证上写的也是刘某的名字；
毛先生也没错——但他是在明知规则的情况下自愿承担，属于民事合同行为，不能事后反悔。

三、李荣维律师认为：法拍房的“税费陷阱”怎么避？

很多买家只看起拍价，却忽略隐藏成本。
一套150万的房子，可能额外产生：

• 原房主个税（1%-20%）；

• 土地增值税（如适用）；

• 欠缴物业费、水电费；

• 契税、印花税（买家自己承担）。

李荣维律师提醒：

参与司法拍卖前，务必做到“三查”：

1. 查公告：仔细阅读《竞买须知》，看是否写明“税费由买受人承担”；

2. 查税负：提前到税务局或不动产中心咨询该房产可能产生的全部税费；

3. 算总账：把税费、欠费、维修基金等全部计入成本，再决定是否出价。

否则，你以为捡了漏，实则踩了坑！

四、那我能起诉原房主要回这笔钱吗？

理论上可以！
因为你只是“代缴”，真正的纳税义务人仍是原房主。

李荣维律师强调：

毛先生虽然不能让税务局退钱，但可以另行起诉原房主刘某，要求其返还垫付的税款。
法院在判决中也明确指出：“买受人可向被执行人主张税款承担后的返还。”

但现实是：很多法拍房的原房主早已资不抵债，就算赢了官司，也可能拿不回钱。

所以，最好的办法是：拍卖前就把风险算清楚！

五、国家也在推动改革，但你仍需自保

值得注意的是，国家税务总局已多次强调：

“严禁在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费。”

江苏等地已试点“税款先行垫付、事后向被执行人追偿”机制，避免买家被动买单。

但目前全国尚未统一，多数地区仍沿用“买受人承担”模式。

因此，别指望政策救你，只能靠自己谨慎！

结语

法拍房不是“白菜价”，而是“高风险投资”。
便宜的背后，可能是巨额隐性成本。

记住：
✅ 税法规定谁是纳税人 ≠ 谁实际出钱；
✅ 拍卖公告一旦接受，就具有法律约束力；
✅ 过户前不查清税费，等于闭眼跳坑。

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（本文根据黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2021）黑0104行初15号判决改编，仅用于普法宣传，不构成正式法律意见。）