民商行政

📣 导语
结婚20年，房子写在老公名下，离婚时才发现——这房，早就被抵押给了担保公司？
更绝望的是，法院说：“我们也没办法，登记簿上只有他一人。”
这不是魔幻剧情，而是每天都在发生的法律现实。很多人以为“结婚了就是共同财产”，可当债主拿着抵押权证上门，你才知道：婚姻的温度，敌不过一张冰冷的登记簿。

作为代理律师，我见过太多妻子抱着结婚证哭诉：“那是我们的家啊！”可法律只问一句：登记簿上，有你的名字吗？

💼 案例
重庆市某区，程某（化名）与周某（化名）于1996年登记结婚，婚后购置多套房产。其中一套高档商品房，由周某于2009年签约购买，购房款来源于家庭共同收入。但因当时登记政策及中介操作习惯，不动产登记簿上仅登记周某为唯一权利人，未体现共有关系。

2015年，周某与程某协议离婚，未对房产做特别分割。同年，周某因对外提供担保，与重庆某融资担保公司（化名）签订《反担保抵押合同》，以该房产为第三方债务提供抵押担保，并办理了正式抵押登记。

后因主债务违约，担保公司行使追偿权，请求法院拍卖该抵押房屋优先受偿。法院判决支持其主张。程某此时才得知房屋已被抵押，随即提起第三人撤销之诉，主张该房为夫妻共同财产，抵押行为未经共有人同意，应属无效。

一审、二审法院均驳回程某诉求。裁判观点认为：

• 虽然房屋系婚内购置，应属共同财产；

• 但不动产登记簿记载的权利人仅为周某一人；

• 担保公司在接受抵押时，已尽到合理审查义务，信赖登记公示效力；

• 因此，其取得的抵押权合法有效，受法律保护。

最终，这套承载着全家记忆的房子，面临被执行的命运。程某虽可另行向周某追偿损失，但对方早已资不抵债。

🔍 结论
李律师分析：本案最痛心之处在于——法律没有错，受害者也没错，错的是那个被忽视的“登记漏洞”。

很多人误以为“婚后买的就是共有”，可《民法典》说得清楚：对外交易中，不动产登记簿具有推定效力。哪怕你出了钱、住了房、生了娃，只要名字没上登记簿，在第三人眼里，你就“不存在”。

这不是鼓励背叛，而是提醒所有家庭：情感不能替代法律，信任也不能代替登记。 当风险来临时，救你的不是感情，是证据和程序。

我们必须抗争的，不是判决本身，而是那种“我以为没事”的侥幸心理。

⚖️ 法条
本案核心适用以下法律规定：

• 《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：
  “不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”
  → 明确登记簿的权利推定效力，即谁登记，谁就被推定为权利人。

• 《民法典》第二百一十七条：
  “不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
  → 登记簿优先于房产证。

• 《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第二条：
  “当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，可以请求确认其享有物权。”
  → 允许“实质权利人”提起确权诉讼，但不直接影响善意第三人的既得权利。

李律师提醒：登记簿的“正确性推定”是一把双刃剑——它保障交易安全，也可能吞噬家庭权益。关键在于：你是否提前做好了防御？

🛠️ 实操
作为代理人，我们在处理此类“名义登记 vs 实际共有”纠纷时，坚持“三线并进”策略：

1. 确权先行：
   立即提起共有权确认之诉，要求法院判决该房产为夫妻共同所有，并申请将共有信息依法更正登记，打破“单一登记”的外观。

2. 挑战抵押效力：
   若抵押发生在夫妻关系存续期间，重点审查：

• 抵押是否用于家庭共同生活或经营？

• 担保公司是否明知或应知存在共有情况？

• 是否存在串通虚构债务、恶意抵押情形？
  一旦查实，可主张抵押行为无效。

3. 程序救济+执行异议：
   在执行阶段及时提出执行异议，冻结拍卖程序，争取调解或分期清偿空间，避免家庭居所一夜易主。

记住：被动等待等于放弃权利。律师的作用，就是在风暴来临前，帮你搭好法律防波堤。

🔔 提醒
李律师提醒所有已婚人士、家庭资产管理者：

• ✅ 婚内购房，务必“双名登记”！ 不要怕麻烦，不要听信“一个人办更快”，快的背后可能是万丈深渊。

• ✅ 发现房产“落单登记”？立即申请加名或备注共有！ 可通过夫妻财产约定+不动产变更登记完成确权。

• ✅ 配偶擅自抵押房产？第一时间报警+起诉+查封！ 特别关注资金流向，若非用于家庭用途，极可能构成无权处分。

• ✅ 别信“登记是谁的就是谁的”宿命论！ 法律允许纠错，但前提是你要主动出击。

你的名字，不该缺席你自己的家。

🧭 作者介绍
李荣维律师-民事诉讼百战兵法创始人，深耕婚姻家事财产、不动产确权、执行异议救济领域。擅长代理因登记瑕疵、隐名共有、恶意处分引发的家庭产权危机，累计帮助89个家庭守住安居底线。执业信条：法律不拆散家庭，但也不会保护沉默的大多数。

作者|李荣维 北京市昌久律师事务所 派驻昭通律师，执业证号15301200910928412，电话/微信：13578084131

提示：本文根据真实裁判案例改编，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。