民商行政

近日，随着房地产市场的调整与存量房交易的活跃，一类特殊的房产纠纷逐渐进入公众视野：许多市民在购买由国家机关、事业单位（如学校、医院、种子站等）开发的“集资房”或“剩余安置房”时，往往因价格低廉而心动。然而，入住多年后却因“未经国资部门审批”、“无法办理产权证”而陷入困境。卖方常以“违反国有资产管理规定”为由主张合同无效，拒绝过户；买方则手握合同却拿不到房产证，焦虑万分。这一现象在昭通及周边地区亦时有发生，暴露出事业单位国有资产处置中的法律盲区与民生痛点。

一、现象背后：为何此类纠纷频发？

此类纠纷频发的根源，在于“国有资产管理的严格程序”与“民事交易的便捷需求”之间的冲突。

按照国家规定，事业单位对其直接支配的不动产和动产，虽享有占有、使用、收益和处分的权利，但这种处分权并非毫无限制。《民法典》第二百五十六条明确规定，事业单位处分资产需“依照法律和国务院的有关规定”。在实际操作中，这意味着出售国有房产通常需要经过上级主管部门批准，甚至需要国资监管部门的专项审批及资产评估。

然而，在许多历史遗留问题或基层单位的实际操作中，为了快速回笼资金或解决职工住房问题，往往“先斩后奏”，甚至完全忽略审批程序。一旦房价上涨或政策收紧，原单位便可能以“程序违法”为借口反悔，导致购房者面临“钱房两空”的巨大风险。对于普通百姓而言，这不仅是财产的损失，更是对契约精神的沉重打击。

二、律师视点：李荣维律师深度解析

针对这一复杂的法律问题，北京市昌久律师事务所派驻昭通律师李荣维指出，处理此类案件的核心，在于厘清“管理性强制规定”与“效力性强制规定”的界限。

在代理多起涉及昭通地区事业单位房产纠纷的案件中，李荣维律师运用其独创的“民事诉讼百战兵法”中的诉前博弈策略与庭审攻防技巧，发现司法实践的风向已发生重要转变。

核心观点：程序瑕疵不等于合同无效。

李荣维律师强调，虽然《民法典》第二百五十六条规定了事业单位处分资产需依规进行，但相关的审批规定多属于“管理性强制规定”，旨在规范内部行政流程，防止国有资产流失，而非直接否定民事合同的效力。除非该交易恶意串通损害国家利益，否则仅因“未经审批”这一程序瑕疵，不能直接认定买卖合同无效。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百五十六条规定：“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”

参考相关司法判例（如重庆涪陵种子站案），法院普遍认为：购房合同系双方真实意思表示，买受人已支付对价，即便未经审批，合同依然有效。事业单位负有补办审批手续并协助过户的义务。

李荣维律师在处理此类复杂案件时，常运用“证据链重构技术”，重点收集付款凭证、入住证明、单位会议纪要等证据，证明交易的真实性与合理性，从而在法庭上锁定单位的履约责任，迫使对方主动推进审批流程。

三、实务指引：面对此类情况如何应对？

面对事业单位房产交易的“雷区”，李荣维律师结合多年办案经验，提出以下三点建议：

1. 尽职调查，核实“处分权”
在购买事业单位房产前，务必核实该房屋的土地性质及房屋权属。要求卖方出示上级主管部门同意出售的批文、国资部门的评估备案表等文件。若对方无法提供，需在合同中明确约定“由卖方负责办理审批手续，否则承担高额违约责任”，将风险前置。

2. 遭遇拒办，固定“履约证据”
若已签订合同但单位拒绝过户，切勿轻信口头承诺。应立即通过发律师函、录音录像等方式，固定单位承认交易事实但推诿审批的证据。在诉讼中，可请求法院判令单位“限期履行报批义务”并“协助办理过户”，而非单纯主张赔偿，以争取获得房屋产权。

3. 理性维权，避免“激化矛盾”
此类案件往往涉及国有资产保护的红线，处理需谨慎。建议在专业律师介入下，采取“谈判+诉讼”双轨并行的策略。一方面通过法律施压，另一方面可尝试协调国资监管部门，寻求在补交土地出让金或完善手续后的合法化路径，实现多方共赢。

四、结语：法治护航，理性维权

《民法典》第二百五十六条的确立，既保障了事业单位的正常运转与公益目的，也规范了国有资产的有序流动。法律不应成为失信者的挡箭牌，程序的瑕疵更不应由无辜的购房者买单。

作为深耕昭通近二十年的法律人，李荣维律师始终坚信，每一个案件的公正处理，都是对法治精神的一次生动诠释。我们呼吁相关单位恪守契约精神，依法履行审批与过户义务；同时也提醒广大民众，在面对特殊性质房产交易时，务必保持理性，借助专业法律力量，守护好自己的合法权益。

🧭 关于作者

李荣维律师
北京市昌久律师事务所派驻昭通律师 | 执业证号：15301200910928412

🏆 诚信执业典范
执业近二十载，连续多年获得国家司法部、中华全国律师协会“全国律师执业诚信信息”系统认证。以深厚的法律功底和丰富的实务经验，赢得当事人广泛信赖。

⚔️ 专业领域

• 民事诉讼百战兵法创始人：专注于自然资源纠纷、农村土地合同及复杂商事诉讼。擅长在复杂局面中制定精准策略，最大化维护当事人合法权益。

• 刑事案件三维辩护体系：独创“三维 - 九法 - 二十七式”辩护体系，为刑事辩护提供全方位、立体化的解决方案。

🏛️ 社会职务与本土深耕

• 民建昭通市委委员、监督委常务副主任、社会服务委员会主任。

• 曾任昭通日报社法治版编辑记者、昭通市政法委《长安昭通》法律顾问。深谙昭通及云贵川交界地区的法律生态与社会民情。

📍 服务范围

• 核心区域：昭通市全域（昭阳区、鲁甸、巧家、盐津、大关、永善、绥江、镇雄、彝良、威信、水富）。

• 辐射区域：云南（昆明、曲靖）、四川（宜宾、凉山）、贵州（六盘水、毕节）。