民商行政

2025年11月28日，云南省保山市中级人民法院对一起由小区业主委员会提起的行政诉讼作出终审裁定（（2025）云05行终52号），驳回上诉，维持原裁定。该案涉及腾冲市某小区业主委员会请求住建部门更正十余年前的商品房预售许可面积，主张其中包含本应属于全体业主共有的停车场及配套用房约3000平方米。法院最终认定，业主委员会与该行政许可行为无行政法上的利害关系，不具备原告主体资格。

此案虽以程序性驳回告终，却折射出当前老旧小区中普遍存在的产权边界模糊、公共设施归属争议等深层问题，值得广大业主和物业服务组织高度关注。

一、案情简述：十余年旧许可引发新争议

2006年，某山城康房地产集团腾冲分公司（以下简称“开发商”）向原腾冲县建设局申请“来凤坊”项目商品房预售许可，并提交了营业执照、土地证、规划许可证、施工许可证等材料。同年10月，主管部门核发《商品房预售许可证明》，载明准予预售面积为20676.99平方米。

十八年后，2024年9月，来凤坊小区业主委员会（化名）向腾冲市住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）提交申请，要求将上述许可中的预售面积由20676.99㎡更正为18000㎡，理由是其中约3000㎡实为规划内的停车场及配套附属用房，依法应属全体业主共有，不应计入可售面积。

住建局于2024年10月30日书面回复称：该变更无法律依据，且被许可人（开发商）未提出申请，故不予变更。业主委员会不服，遂提起行政诉讼，请求法院撤销住建局的回复，并责令其更正许可内容。

一审法院经审查后认为，该预售许可系2006年作出，业主购房行为发生于许可之后，许可本身不直接设定物权归属，亦未对业主现有权益产生实际影响，故裁定驳回起诉。业主委员会上诉至保山中院，二审维持原裁定。

二、核心争议：业主委员会是否有权挑战行政许可？

业主委员会在上诉中提出多项理由：

• 其已获业主大会授权，具备诉讼主体资格；

• 预售许可将业主共有部分纳入可售面积，违反《民法典》第274条关于“建筑区划内公共场所、公用设施属业主共有”的强制性规定；

• 住建局未审查开发商是否提交完整材料（如资金证明、施工进度说明等），程序违法；

• 此类涉及不动产的行政行为，起诉期限应自2024年知晓权利受损起算，未超期。

然而，法院指出：

商品房预售许可的法律功能，仅在于允许开发商在房屋建成前进行销售融资，并不产生物权变动效力，也不确认房屋专有或共有属性。业主的权利来源于购房合同及后续产权登记，而非预售许可本身。

李荣维律师分析指出，根据《行政诉讼法》第25条，只有“与行政行为有利害关系”的主体才能提起行政诉讼。而此处的“利害关系”，必须是行政行为作出时即存在的、受行政法保护的合法权益。“业主委员会主张的‘共有权’属于民事物权范畴，应通过民事确权或合同纠纷解决，而非倒追十多年前的行政许可。”

三、“共有部分被卖”怎么办？行政诉讼并非万能钥匙

本案中，业主委员会的核心诉求其实是：开发商把本该属于大家的车位和配套房偷偷卖掉了，住建局当年不该批准。

对此，李荣维律师认为，这一担忧具有现实合理性，但维权路径选择至关重要：

“如果确实存在开发商将规划为公共设施的区域擅自出售的情况，业主应首先通过查阅原始规划审批文件、竣工测绘报告、购房合同附件及产权登记信息，固定证据后，提起民事诉讼，主张确认相关部位权属或要求返还收益。若住建部门在监管中存在失职，也可在民事确权后，另行申请行政履职或提起行政复议，但不能直接以‘预售许可错误’为由起诉撤销许可。”

值得注意的是，二审中业主委员会提交了一份尚未生效的民事判决书，试图证明“预售许可影响物权”。但法院明确指出：未生效判决不具法律约束力，且预售许可本身不创设物权，故不予采信。

四、程序正义 vs 实体救济：法院为何“不审实体”？

有业主质疑：“法院连开发商有没有违规都不查，直接说我们没资格告，是不是推诿？”

李荣维律师提醒，行政诉讼有严格的“原告适格”门槛。法院并非回避问题，而是强调救济路径的正当性：

“司法资源有限，不能让行政诉讼变成解决所有历史遗留问题的‘万能筐’。本案中，真正的权利冲突发生在业主与开发商之间，属于典型的建筑物区分所有权纠纷，应适用《民法典》物权编及相关司法解释，通过民事渠道解决。若强行用行政诉讼‘倒逼’住建局纠错，不仅程序错位，还可能因超过起诉期限、缺乏因果关系等被驳回，反而延误维权时机。”

五、给广大业主的法律建议

1. 购房时务必细看合同附件：包括规划总平面图、公建配套清单、车位配比说明等，这些才是界定“共有”与“专有”的关键依据；

2. 成立业委会后及时核查档案：向自然资源局、住建局调取项目原始审批资料，比对实际交付情况；

3. 发现权益受损，优先走民事途径：如确认共有部分被侵占，可起诉开发商返还不当得利或确认权属；

4. 慎用行政诉讼挑战历史许可：除非能证明许可行为本身存在重大违法且仍在起诉期限内，否则极易因“主体不适格”被驳回。

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李荣维律师长期专注于房地产与物业法律事务，熟悉云南地区住建、自然资源等部门的审批实践，擅长为业主群体提供系统性维权方案，助力“安居”更“安心”。

“权利不会自动实现，但选对路径，才能走得更远。”