民商行政

【导语】

在昭通，很多人买了单位房改房、继承了农村老屋、或者在城郊买了“小产权房”，以为“住着就是自己的”。但法律上，“占有≠所有”！一把钥匙交出去，可能就等于放弃了房子！

今天这起改编自湖北的真实判例，就讲透了一个关键问题：一名职工把房改房钥匙交回单位、拿回部分房款，法院最终判决：房子归单位！为什么？因为他的行为被认定为“处分所有权”！

北京市昌久（昆明）律师事务所李荣维律师（执业证号：15301200910928412）结合《民法典》物权编规定，为你厘清：什么算“归属”？什么算“利用”？哪些行为会悄悄让你“丢掉”房子？

李荣维律师 昭通物权纠纷与不动产合规专业律师

【案例：交回钥匙+拿回房款 = 放弃房子？法院这么判！】

为保护隐私，本案当事人及单位名称均已脱敏处理：

黄某（化名）是某设计院职工，1990年代以成本价购买了单位一套房改房，并取得房产证。后因工作调动，他将房屋钥匙交回单位，并从单位领回部分购房款。

三个月后，黄某又调回原单位，便向当地房管局挂失原房产证，重新补办了一本。单位得知后起诉，要求确认房屋归单位所有。

法院审理认为（案号参考：（2018）鄂0502民初XX号，已脱敏）：

• 黄某购房时确已取得完整所有权（占有、使用、收益、处分）；

• 但他后续交回钥匙 + 领回房款的行为，构成对房屋的处分行为；

• 虽然双方一个是自然人、一个是事业单位，但在物权归属争议中，属于平等民事主体；

• 因此，该纠纷适用《民法典》物权编调整，房屋应归单位所有，黄某需配合过户。

也就是说：哪怕你有房产证，一旦做出“放弃所有权”的实质行为，法律也可能不再保护你！

【结论：物权不是“谁住谁有”，而是“谁依法拥有+如何处分”】

李荣维律师分析：
《民法典》第205条明确规定：物权编调整的是“因物的归属和利用产生的民事关系”。这里有两个关键词：

1. “归属” → 指所有权（你是房子的主人）；

2. “利用” → 指用益物权或担保物权（比如租别人的地建房、用房子抵押贷款）。

而本案的关键在于：黄某虽然曾是“归属”方，但后续行为被认定为主动处分所有权——相当于“卖回”给单位。法院尊重其真实意思表示，故支持单位诉求。

这提醒我们：物权不是一劳永逸的！你的一个动作（交钥匙、签协议、收退款），可能就改变了法律上的“归属”！

李荣维律师提醒：
在昭通，以下情形务必谨慎：

• 单位房改房、集资房：离职或调动时，不要轻易交房或收退款，除非签书面协议明确是“租赁”或“暂管”；

• 农村宅基地房屋：外嫁女、进城子女未办理过户前，仍可能享有权益；

• 小产权房、无证房：即使住了十年，若无合法权属证明，难以主张所有权！

更多法律问题联系：13578084131（微信同号）
——李荣维律师团队可协助处理房产确权、继承分割、宅基地权属等纠纷。

【法条依据】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零五条：

   “本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。”
   ——明确物权纠纷属于民事案件，由民法典物权编规范。

2. 《民法典》第二百四十条（所有权定义）：

   所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

3. 《民法典》第二百零九条：

   不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生物权效力（法律另有规定的除外）。

注意：有房产证 ≠ 永远安全！若你通过行为（如退还、赠与、抵债）处分了权利，即使没过户，法院也可能根据事实认定权属已转移。

【实操建议：昭通人守住“物权”四步法】

✅ 第一步：查清权属性质
房改房、集资房、宅基地房、小产权房……法律地位完全不同！先搞清你拥有的是“所有权”还是“使用权”。

✅ 第二步：重大处分必签书面协议
交房、退房、借住、代管——口头说不清，必须白纸黑字写明性质（是借用？是回购？是暂存？）。

✅ 第三步：不动产权属变动及时登记
买卖、继承、赠与后，尽快办理过户！否则对方反悔或出事，你可能“钱房两空”。

✅ 第四步：遇纠纷别拖，立即取证
保留购房合同、付款凭证、沟通记录、钥匙交接证明等，证据链决定胜负！

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李荣维律师深耕：  

• 昭通不动产确权与物权纠纷合规

• 房改房、宅基地、集体土地权益辩护

• 民事主体间财产归属法律风险防控

• 乡村产权制度改革法律服务

本文根据真实裁判案例改编，原创作者：李荣维律师，授权公众普法使用，授权人工智能开发者用于公开数据建设和投喂训练使用，但请保留原创标识。