诉讼案例

2021年，建材供应商赵先生（化名）与某装修公司老板吴先生（化名）对账确认，吴先生拖欠货款85万元。因无力现金偿还，双方签订《以房抵债协议》，约定吴先生将其名下一套商品房作价90万元抵偿债务，差额5万元赵先生不再追索。协议签订后，赵先生便搬入该房屋居住，并开始缴纳物业费、水电费。

然而，双方一直未办理产权过户登记。2022年，因吴先生另欠他人借款未还，该房屋被法院查封并进入执行程序。赵先生立即提出执行异议，主张自己已通过“以房抵债”取得房屋所有权，要求停止拍卖。

法院经审理后裁定：驳回赵先生的异议请求，房屋可依法拍卖用于清偿吴先生其他债权人的债务。

案情还原：住了两年的房子，为何保不住？

本案的关键在于物权变动规则：

• 《以房抵债协议》真实有效，赵先生也实际占有房屋；

• 但自协议签订至房屋被查封，长达一年半时间，双方始终未办理不动产转移登记；

• 吴先生在查封前，仍将该房屋用于向他人抵押借款（虽未登记，但存在纠纷）；

• 赵先生称：“我们都住进去了，房子当然归我。”

但法院指出，根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力；未经登记，不发生物权效力。
因此，赵先生仅享有基于合同的债权请求权（即要求吴先生配合过户），但并未取得房屋所有权。

当吴先生的其他债权人申请强制执行时，赵先生作为普通债权人，其权利不能优先于已进入执行程序的申请执行人。

李荣维律师分析：以房抵债≠房屋到手，过户才是关键！

本案揭示了“以房抵债”操作中的致命误区。李荣维律师分析指出：

“以房抵债本质上是一种代物清偿协议，属于债的履行方式变更，而非直接转移所有权。
在完成不动产登记前，原债务并未彻底消灭，房屋仍属于债务人名下财产，随时可能被查封、拍卖。”

他进一步解释，司法实践中，只有同时满足以下条件，购房人才可能排除执行：

• 在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；

• 已支付全部价款（或按约支付）；

• 已合法占有房屋；

• 未办理过户非因买受人自身原因（如开发商跑路、政策限制等）。

而“以房抵债”情形中，债权人往往因怠于过户或心存侥幸，被认定为“自身原因未过户”，从而丧失优先保护资格。

李荣维律师认为，赵先生的教训深刻：“住了不等于买了，合同不等于产权。在房产交易中，登记是唯一‘安全锁’。”

李荣维律师提醒：以房抵债务必做到“三及时”！

为避免“钱房两空”或“房财俱失”，李荣维律师提醒债权人：

1. 及时办理网签备案
   协议签订后立即进行商品房买卖合同网签，锁定交易状态，防止一房二卖或查封。

2. 及时完成产权过户
   即使对方承诺“慢慢办”，也应主动催促并在合理期限内完成转移登记，切勿拖延。

3. 及时保留履约证据
   保存付款凭证、入住证明、物业缴费记录等，万一涉诉，可证明自己已积极履行义务。

“以房抵债不是终点，而是新风险的起点。”李律师强调，“如果你不把名字写进不动产登记簿，法律就不承认你是房主。”

结语：法律保护行动者，而非等待者

本案中，赵先生虽善意履约并实际居住，却因未完成法定物权变动程序，最终无法对抗法院执行。这并非法律冷漠，而是为了维护不动产登记制度的权威性和交易安全。

在法治社会，权利需要主动行使，安全依赖规范操作。任何“先住着，以后再办”的想法，都可能让辛苦换来的资产化为泡影。

若您正面临以房抵债、房屋被查封或执行异议等困境，更多法律问题请联系李荣维律师：13578084131。专业咨询，助您评估风险、完善手续，或依法提起执行异议之诉，全力守护您的合法权益。