诉讼启示

作者：李荣维 | 北京市昌久（昆明）律师事务所 律师

【导语】
您作为申请执行人，好不容易查封了老赖名下一套核心地段的房产，满心期待能通过拍卖回款。然而，法院委托的评估机构给出的评估价却远低于市场价，甚至只有市场价的一半！这意味着您的债权可能无法得到足额清偿。面对如此不公的评估结果，难道只能被动接受吗？不！法律赋予了您一项重要的救济权利——对评估报告提出异议。今天，李荣维律师就用一个成功推翻低价评估、重新评估后溢价50%的真实案例，为您详解《民事诉讼108策》第七十九策——“评估异议”的维权之道。

一、真实案例：评估价仅为市价60%，异议后重评溢价50%

在中国裁判文书网公开的**（2023）云01执异XX号** 执行裁定书中，记录了这一通过专业异议扭转乾坤的过程。

案情简述：
申请执行人赵某申请强制执行钱某债务200万元，法院依法查封了钱某位于市中心的一套住宅。该小区同类房源市场成交价普遍在400万元左右。然而，法院摇号选定的评估公司出具的《评估报告》却认定该房产价值仅为240万元，理由是“房龄较老、装修陈旧”。

紧急行动：
赵某认为该评估价严重偏低，若按此价格拍卖，其债权将无法全额受偿。在收到评估报告的第3天，李荣维律师代表赵某向执行法院提交了《评估异议申请书》，并附上：

1. 近三个月内该小区三套同户型、同楼层的二手房成交合同及完税证明；

2. 链家、贝壳等主流房产平台对该房产的市场估价截图；

3. 一份由另一家知名评估机构出具的初步咨询意见，估值为380万元。

法院裁定：
执行法院经审查，认为赵某提出的异议理由成立，原评估报告确实存在评估方法不当、参照案例不足等问题。法院裁定：撤销原评估报告，并重新摇号委托另一家评估机构进行评估。

圆满结局：
新评估机构综合考虑了市场实际成交数据，最终给出的评估价为360万元，比原评估价高出120万元，溢价达50%！该房产随后顺利拍卖，赵某的200万元债权及利息得以全额清偿。

二、李荣维律师解读：“善用评估异议”的三大核心要点

这个案例完美诠释了《民事诉讼108策》第七十九策——“评估异议” 的精髓：评估报告并非最终定论，当其结果明显失实时，当事人有权通过法定程序要求纠正，以保障自身合法权益！

要点一：黄金时限——收到报告后10日内

• 严格期限： 根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条，当事人、利害关系人收到评估报告后，如对评估结果有异议，必须在10日内以书面形式向执行法院提出。

• 逾期后果： 超过10日未提出，视为认可评估结果，法院将以此为参考价启动拍卖程序。

要点二：异议类型——分“程序”与“实体”

• 程序性异议： 针对评估机构或评估人员的资质、回避、评估程序违法等问题。此类异议，法院应在15日内审查完毕。

• 实体性异议： 针对评估报告的具体结论、方法、参数、参照物选择等。这是最常见的异议类型，需要提供充分的证据（如市场成交价、同类资产估值等）来支撑。

要点三：救济路径——可申请专家辅助或重新评估

• 专家辅助： 对于复杂的评估技术问题，当事人可以申请专家辅助人出庭，对评估报告进行质证。

• 重新评估： 如果法院认为异议成立，可以责令原评估机构予以补正，或者直接委托其他评估机构重新评估。

三、给当事人的行动指南

1. 仔细审阅： 收到评估报告后，务必第一时间仔细阅读，重点关注评估方法、参照案例和最终结论。

2. 快速取证： 若发现评估价明显偏离市场，立即着手收集周边同类房产的成交记录、市场报价等证据。

3. 专业协助： 评估异议涉及房地产、股权、机器设备等专业知识，建议委托律师或相关领域专家协助，以提高异议成功率。

结语：让每一分资产都物有所值

财产评估是执行程序中的关键环节，直接决定了债权人的受偿金额。一个公正、客观的评估价，是实现公平执行的基础。李荣维律师始终强调，“善用评估异议”是当事人在执行程序中维护自身财产权益的最后一道防线。当您面对一份明显不公的评估报告时，请务必在10天的黄金期内果断行动，用事实和证据捍卫您的应得权益！

本文作者：李荣维
执业机构：北京市昌久（昆明）律师事务所
执业领域：强制执行、财产评估异议与资产价值维护

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