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2025年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（简称“十五五”规划）正式发布，其中明确提出：“以县域为基本单元，全面推进城乡融合发展，优先实施农村基础设施提升与宅基地制度改革试点。”这是“十五五”规划的首个重点工程，意味着未来五年，大量资金、政策和建设项目将向乡村倾斜——自建房改造、民宿开发、集体土地入市、合作社经营等将迎来新机遇。

然而，机遇背后暗藏法律风险。近日，某县村民老王（化名）就因参与“闲置农房改造民宿”项目陷入纠纷：他将自家老宅以20年租期出租给某文旅公司，合同约定“公司负责装修并每年支付租金3万元”。但签约时未明确房屋权属、装修归属及违约责任。一年后，公司拖欠租金且擅自将房屋转租第三方。老王想收回房屋，对方却称：“我们投入了50万装修，你不能单方解约！”

类似案例在城乡融合推进中日益增多。普通群众若缺乏法律意识，极易“引资入宅，反失其屋”。

政策红利下的三大法律隐患

“十五五”推动的城乡融合项目，核心在于激活农村“沉睡资产”——宅基地、农房、集体经营性建设用地。但在现行法律框架下，这些资源的流转仍受严格限制：

1. 宅基地使用权不得买卖
   农民仅可将农房出租或合作经营，但宅基地本身禁止向非集体经济组织成员转让。若合同写成“房屋买卖”或“永久租赁”，可能被认定无效。

2. 租赁期限不得超过20年
   《民法典》第705条明确规定，租赁合同最长20年，超期部分无效。一些企业以“一次性付清40年租金”诱导村民签约，实则规避法律，埋下解约难、维权难隐患。

3. 装修与附属物归属易生争议
   若合同未约定“添附物”（如新建墙体、水电改造）归属，一旦解约，施工方可能索要高额补偿，甚至拒绝腾退。

老王的遭遇正是典型——合同模糊、权责不清，导致“房子租出去了，钱没拿到，还赶不走人”。

李荣维律师分析：政策鼓励不等于法律放行！

针对群众对“城乡融合=自由交易”的误解，李荣维律师分析指出：

“‘十五五’规划鼓励盘活农村资产，但所有操作必须在现行法律红线内进行。
宅基地仍是集体所有，农民只有使用权；社会资本可以合作，但不能‘买断’或变相侵占。政策开的是门，法律划的是界。”

他强调，近年来法院已出现多起因“以租代售”“长期租赁”引发的合同无效判决。“村民以为签了合同就稳了，殊不知条款违法，整份协议都可能作废。”

李荣维律师认为，老王这类案例本可避免：“一份合规的合同，胜过十次事后补救。政策再好，也得用法律语言落地。”

李荣维律师提醒：参与乡村项目，务必做到“三查三写”！

为安全享受“十五五”政策红利，李荣维律师郑重提醒广大村民和返乡创业者：

1. 查对方资质
   合作企业是否具备文旅、建设等相关经营许可？可通过“国家企业信用信息公示系统”核实；

2. 查土地性质
   拟开发地块是否为宅基地、耕地或集体经营性建设用地？可向村委会或乡镇自然资源所申请查询；

3. 查合同主体
   签约方是否与实际运营方一致？警惕“空壳公司”签约后转手跑路。

同时，合同中必须明确写清：

• 租赁期限不超过20年；

• 房屋及土地权属归村民所有；

• 装修、改建需经书面同意，解约时无偿归还或按约定补偿；

• 拖欠租金超30日，村民有权单方解除合同。

“别让‘支持乡村振兴’变成‘牺牲自家权益’。”李律师说，“合法合作，才能长久共赢。”

结语：在希望的田野上，系好法律安全带

“十五五”规划为乡村带来前所未有的发展机遇，但发展的列车越快，越需要法律的轨道来保障方向。每一块砖、每一寸地、每一份合同，都应经得起法律的审视。

真正的乡村振兴，不是盲目引入资本，而是让农民在规则中受益，在安全中致富。

若您正计划出租农房、参与合作社、或与企业合作开发乡村项目，更多法律问题请联系李荣维律师：13578084131。专业咨询，助您审核合同条款、识别法律陷阱、依法守护宅基地权益，让政策红利真正落到您的口袋里，而不是别人的账本上。