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集体经营性建设用地入市是国家推动城乡融合、盘活农村土地资源的重要改革举措，但在实践过程中，仍面临多重法律风险。结合当前政策与司法实践，主要风险可归纳为以下五类：

一、土地权属不清，主体资格存疑

集体经营性建设用地的所有权属于农村集体经济组织（如村集体、村民小组），但实践中常存在：

• 权属登记不完善，历史用地手续缺失；

• 村民小组、村委会、股份经济合作社等主体之间职责交叉，谁有权代表集体决策不明确；

• 部分土地实际由农户长期使用，但未办理确权，易引发“谁是真正权利人”的争议。

风险后果：入市合同可能因签约主体无权处分而被认定无效，或引发村民内部诉讼。

二、入市程序不合规，民主决策缺失

《土地管理法》第63条明确规定，集体经营性建设用地出让、出租等，须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

现实中常见问题：

• 仅由村干部或少数人决定，未召开村民大会；

• 虽有签字，但存在代签、胁迫或信息不透明；

• 未公示交易方案，村民不知情。

风险后果：即使合同已履行，村民仍可起诉主张程序违法，请求确认合同无效或撤销交易。

三、合同效力争议频发

入市合同涉及金额大、周期长，若条款设计不当，极易引发纠纷：

• 未明确土地用途、规划条件，导致后续无法开发；

• 收益分配机制模糊（如“固定收益+浮动分红”），被认定为“保底分红”，违反《公司法》关于利润分配的规定；

• 约定“以租代售”“长期租赁（超20年）”，可能被法院认定为变相买卖，合同部分无效；

• 入市前未清零原有权利负担（如抵押、租赁），新使用权人权益受损。

四、收益分配不公，侵害农民权益

土地入市收益远高于传统征地补偿，但分配环节易被截留：

• 收益被村集体管理层控制，未向村民公开；

• 分配方案偏向少数人，普通村民仅获象征性分红；

• 缺乏监督机制，资金挪用、贪腐风险高。

典型案例：某地集体土地入市获44亿元补偿，村民人均仅分得数千元，引发群体性维权。

五、政府监管与政策衔接风险

• 地方配套法规滞后，入市流程、地价评估、税收政策不统一；

• 自然资源部门对规划用途、产业准入审查不严，导致项目烂尾；

• 入市后土地再转让、抵押缺乏细则，金融风险传导至集体资产。

李荣维律师提醒：参与入市务必做到“三审三留”

为防范上述风险，李荣维律师提醒集体经济组织及村民：

1. 审主体：确认签约方是否经合法民主程序授权；

2. 审合同：重点核查用途、年限、收益、违约责任条款；

3. 审程序：确保村民会议记录、公示材料完整存档。

同时做到：

• 留证据：保存会议通知、签到表、表决结果；

• 留痕迹：重大决策全程录音录像；

• 留通道：引入法律顾问参与谈判与合同审查。

“土地是农民最后的保障，入市不是‘一锤子买卖’，而是关乎几代人利益的长期安排。”——李荣维律师认为

若您所在村集体正推进经营性建设用地入市，或对收益分配、合同条款存在疑虑，更多法律问题请联系李荣维律师：13578084131。专业介入，可帮助厘清权属、规范程序、设计公平分配机制，确保改革红利真正惠及全体村民。