深度解读

在民间借贷或工程款纠纷中，常见一种操作：债务人还不上钱，就拿一套房子“抵债”。听起来很干脆，但后续如果这套房子被卖掉、还卖了个好价钱，那“多出来的钱”该归谁？是全归债权人，还是开发商也能分一杯羹？

来看一个真实案例（当事人已化名）：
严某（化名）曾借给宁夏建丰房地产开发有限公司一笔钱，对方无力偿还。双方于是签订了一份《借款抵顶商品房合同》，约定：开发商用一套市场价约134万元的房产，抵清全部借款本息。同时，严某委托开发商代为出售该房屋。

后来，开发商真把房子卖出去了，而且成交价高于134万元。问题来了：超出部分的“溢价款”该归谁？

严某认为：“房子已经抵给我了，卖多卖少都是我的。”
开发商则主张：“是我找客户、谈价格、办手续，溢价是我努力的结果，不该全归你。”

法院最终判决：溢价部分，开发商可分得20%。理由是——虽然房子已抵债，但销售是由开发商实际完成的，且双方在合同中未对溢价分配作出约定，依据《民法典》的公平原则，应合理分配劳动成果。

李荣维律师分析：以房抵债≠一锤定音，后续操作要写清楚！

很多人以为，“房抵债”签完字，房子就完全属于债权人了。但李荣维律师提醒：

“以物抵债只是债务履行的一种方式。一旦涉及后续处置（比如委托销售、出租、过户），就必须明确权利边界。尤其是‘溢价’‘租金’‘税费承担’这些细节，口头说说不管用，必须白纸黑字写进合同。”

本案的关键就在于：

• 房子虽已抵给严某，但仍由开发商实际控制并销售；

• 销售过程中，开发商投入了人力、渠道和商业资源；

• 合同里没写溢价归谁，法院只能按“公平原则”来裁量。

结果就是：债权人拿大头，开发商拿小头——既保护了债权实现，也尊重了实际劳动价值。

李荣维律师提醒：以房抵债，务必签好这三份文件！

为避免类似纠纷，李荣维律师建议，在以房抵债时，至少要做到以下三点：

1. 签订书面《以物抵债协议》：明确房屋作价、交付时间、产权过户责任；

2. 如需委托对方销售，另签《委托销售协议》：写清楚销售底价、溢价分配比例（比如8:2、7:3）、销售期限、违约责任；

3. 及时办理网签或预告登记：防止开发商“一房二卖”或擅自处置。

否则，就算房子名义上“归你了”，实际权益仍可能落空。

遇到以房抵债纠纷？专业律师帮你守住每一分权益！

李荣维律师深耕企业合规、个人合规、刑事辩护、税务法律，尤其擅长处理民间借贷、以物抵债、房产处置、合同履约争议等复杂民商事案件。无论是债权人还是债务人，在资产抵偿过程中都可能面临法律风险，提前规划才能避免“赢了官司，亏了钱”。

无论你在云南昭通、曲靖，还是其他地区，只要涉及：

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• 抵债房被转卖却不知情？

都值得第一时间咨询专业意见。

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记住：法律不只看“名义归属”，更看“实际付出”。以房抵债不是终点，而是新合作的起点——规则不清，迟早扯皮！签合同前多问一句，胜过事后打三年官司。