深度解读

2025年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（简称“十五五”规划）正式实施，继城乡融合之后，“全面推进城市更新行动”被列为第二大重点工程。规划明确提出：加快老旧小区改造、推进危旧房整治、鼓励社会资本参与存量住房盘活，推动城市从“增量扩张”转向“存量提质”。

一时间，“老房加装电梯”“旧楼改造成保障性租赁住房”“闲置厂房转型文创空间”等项目在各地铺开。然而，在政策红利背后，法律纠纷也悄然滋生。

近日，某市居民刘阿姨（化名）就因参与“老旧小区成片改造”陷入困境：她所在小区引入一家运营公司，统一将居民自有住房以15年租期整体打包出租，用于改造为青年公寓。合同约定“前三年免租用于装修”，第四年起按市场价分成。但签约时未明确装修标准、房屋返还条件及提前解约责任。两年后，公司资金链断裂，工程烂尾，房屋墙体被拆改得面目全非，却既不继续施工，也不恢复原状。刘阿姨想收回房子，对方却称：“合同签了15年，你现在不能单方退出。”

类似案例正随着城市更新加速而频发——政策是好政策，但若群众缺乏法律防护，很可能“盼来改造，失去家园”。

城市更新中的三大高发法律风险

“十五五”推动的城市更新，核心在于激活城市存量空间，但普通业主在参与过程中极易忽视以下风险：

第一，产权边界模糊，改造变“侵占”
许多老旧住宅存在产权不清、共有部分权属不明等问题。若改造方案未经全体利害关系人同意（如加装电梯需本单元2/3以上业主同意且不反对），后续可能被起诉要求拆除或赔偿。

第二，长期租赁合同暗藏陷阱
一些运营企业以“整体托管”“收益分成”为名，诱导业主签订10年甚至20年租约，并设置“免租期”“不可撤销条款”。一旦企业跑路或经营失败，业主既拿不到租金，又难以收回房屋，维权成本极高。

第三，改造行为超出授权，房屋遭损难复原
承租方或改造方常擅自拆除承重墙、改变结构布局，甚至将住宅改为商业用途。此类行为不仅违反《民法典》关于“不得危及相邻不动产安全”的规定，还可能触犯《刑法》中的“危险作业罪”或“故意毁坏财物罪”。

李荣维律师分析：城市更新不是“甩手掌柜”式托付！

针对群众“政府主导就等于安全无忧”的误区，李荣维律师分析指出：

“‘十五五’的城市更新虽由政府引导，但具体合作多由市场主体实施。政府不为企业的违约行为兜底，业主仍是自身权益的第一责任人。
尤其在‘整租运营’模式下，你签的不是政策文件，而是一份具有法律约束力的民事合同——一字之差，可能让你十年维权。”

他强调，司法实践中，法院普遍认为：“业主自愿签署长期租赁合同，即视为接受商业风险。”若合同未限制改造范围或设置退出机制，事后很难主张无效。

李荣维律师认为，刘阿姨的遭遇警示我们：“更新的是房子，守住的是权利。别把钥匙交出去，就把法律保护也交出去了。”

李荣维律师提醒：参与城市更新，务必做到“三不签、三必查”！

为安全享受政策红利，李荣维律师郑重提醒广大业主：

三不签：

• 不签期限超过10年且无中途解约权的租赁合同；

• 不签未明确房屋结构保护条款的改造协议；

• 不签用模糊语言替代具体责任的“框架意向书”。

三必查：

1. 查合作方资质：是否具备住建部门备案的住房租赁或城市更新运营资格？

2. 查改造方案合法性：是否取得规划许可？是否改变房屋使用性质？

3. 查合同救济条款：是否约定“企业逾期X日未付租金，业主可单方解约并要求恢复原状”？

“城市更新是机遇，但不是盲区。你的房子，永远需要你亲自守门。”李律师语重心长地说。

结语：让更新有温度，更要有法治底线

“十五五”规划描绘了一幅宜居、韧性、智慧的城市图景，但美好愿景的实现，离不开每一位市民对自身权利的清醒守护。真正的城市更新，不是简单地拆旧建新，而是在尊重产权、程序正义和契约精神的基础上，实现公共利益与个体权益的共赢。

若您正参与老旧小区改造、住房托管运营、或旧厂房合作开发项目，对合同条款、改造权限或退出机制存在疑虑，更多法律问题请联系李荣维律师：13578084131。专业咨询，助您识别合同陷阱、设定风险防火墙、依法捍卫房产安全，让城市更新真正成为“幸福工程”，而非“风险投资”。