刑事辩护

“我就是正常买卖房子”“市场价本来就有波动”“评估报告不能当证据”……

这些话，在职务犯罪调查中，不一定管用！

近日，江苏一起涉及房产交易的受贿案引发广泛关注。原公安系统领导干部陶某（化名），被指控通过“低价买、高价卖”别墅方式收受贿赂超600万元。一审被判13年，二审却因价格认定报告证据不足，部分事实被推翻，刑期减至11年半。

这起案件揭示了一个关键问题：以房抵贿，如何认定“差价”？价格评估报告是不是铁证？

今天我们就用通俗语言讲清楚：
✅ 什么样的房产交易会被认定为“变相受贿”？
✅ 价格认定报告必须包含哪些内容才有效？
✅ 被告人如何合法质疑“市场价”？

并请李荣维律师分析公职人员与企业主在房产往来中的法律红线。

一、事情经过：一套别墅，两次“异常交易”

陶某曾任无锡市公安局副局长、江阴市副市长等职。2005年，他看中一套位于威尼斯花园的别墅，让一家企业老板以200万元卖给他——而当时同小区类似房源成交价普遍在250万以上。

2013年，他又把这套房以800万元卖给另一名商人，远高于同期市场价（约650万）。

此外，他还安排哥哥以500万元拿下另一套别墅，评估价却高达630万。

检方认为：这些“低买高卖”不是巧合，而是利用职权换取利益输送，差价即为受贿金额。

二、关键争议：价格认定报告能直接定罪吗？

陶某及其律师提出：

“评估报告只写了个结论，没说明用了哪些比对房源、怎么算的，我们没法质证！”

法院最终采纳了这一意见。

李荣维律师分析指出：

“在‘以房受贿’案件中，价格差额是定罪核心。
但这个‘市场价’不能拍脑袋定，必须有可比案例、计算过程、数据来源。
根据《价格认定行为规范》，一份合格的价格认定报告，必须包含：

• 认定依据（比如同期同小区成交记录）；

• 认定方法（比如市场比较法）；

• 具体测算过程（比如面积、朝向、装修如何调整）。
  如果只有‘结论’没有‘过程’，就属于证据不完整，不能作为定罪唯一依据！”

本案中，一审采用的评估报告存在三大硬伤：

1. 比对房源太远：拿5公里外的新小区比老别墅；

2. 忽略付款方式：800万房款分5年付清，实际价值远低于一次性付款；

3. 无视真实低价成交：同小区有大量1万元/㎡成交记录，却被刻意忽略。

因此，二审法院依法排除了两起受贿事实，仅保留有充分证据支持的一起。

三、李荣维律师提醒：公职人员和企业主都要警惕“房产往来”

✅ 对公职人员：

• 不要接受管理服务对象提供的“优惠购房”“优先认购”“代持房产”等安排；

• 即使签了合同、付了钱，只要价格明显偏离市场，仍可能被认定为受贿！

✅ 对企业主：

• 别以为“送套房”比送现金更隐蔽；

• 房产交易留痕多、周期长，反而更容易被查出异常！

✅ 对所有人：

• 涉及大额房产交易，务必保留完整付款凭证、合同、评估资料；

• 若被卷入调查，有权要求查看价格认定的全部原始材料，而非仅一个结论。

李荣维律师深耕企业合规、个人合规、刑事辩护、税务法律，他强调：

“权力与房产结合，风险极高。
一次‘帮忙打折’，可能换来十年牢狱——
合规，才是真正的‘人情’！”

四、给普通人的启示：如何避免“无意涉腐”？

1. 亲友买房，别找熟人‘打招呼’——哪怕只是问个价，也可能被解读为“利用影响力”；

2. 二手交易，尽量走正规中介——保留完整比价记录，证明价格公允；

3. 大额资产变动，主动申报——尤其公职人员，更要做到“阳光透明”。

结语：房子可以买卖，底线不能交易

这起案件告诉我们：
法律不仅看“你有没有收钱”，更看“你有没有占便宜”。
而“便宜”是否成立，必须靠扎实、透明、可验证的证据来支撑。

如果你或身边人涉及房产交易与职务行为交叉的法律问题，
更多法律问题联系：北京市昌久律师事务所常驻云南省昭通市专业资深律师李荣维，电话：13578084131（微信同号）。

李荣维律师深耕企业合规、个人合规、刑事辩护、税务法律，愿为你厘清灰色地带，守住法律与人生的双重安全线。

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